Πως θα φορολογηθούν οι ιδιοκτήτες ακινήτων για το 2020 και το 2021 - Σε ποιες περιπτώσεις θα έχουν όφελος από τη μείωση των ενοικίων λόγω covid.

► Τα τελικά αποτελέσματα της μείωσης των ενοικίων λόγω covid-19 αναφορικά με τις απώλειες για τους ιδιοκτήτες, θα φανούν οριστικά με την εκκαθάριση του φόρου για το έτος 2020. Πιο συγκεκριμένα, μετά την υποβολή της δήλωσης φόρου για το φορολογικό έτος 2020 θα δουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων πόσες ήταν πραγματικά οι απώλειες σε συνάρτηση πάντοτε με τα μέτρα που ελήφθησαν. Για το έτος 2021, βάσει των εξαγγελιών της κυβέρνησης (δείτε αναλυτικά εδώ), σε περιπτώσεις υψηλών εισοδημάτων από ακίνητα, φαίνεται πως υπάρχουν και οφέλη για ορισμένους ιδιοκτήτες, ωστόσο θα μπορούμε να αποκρυσταλλώσουμε άποψη αφού δούμε πως θα εξελιχθεί η πορεία της πανδημίας στη χώρα μας με ό,τι αυτό συνεπάγεται από πλευράς μέτρων στήριξης.

Ας δούμε εν τάχει τις ισχύουσες διατάξεις που αφορούν στη φορολόγηση των μισθωμάτων για τους εκμισθωτές, καθώς και τις διατάξεις εκείνες που ρυθμίζουν τη φορολογική μεταχείριση των μειωμένων ποσών λόγω covid-19.

■  Μειώσεις λόγω έκπτωσης δαπανών (παρ. 3 άρθρου 39 Κ.Φ.Ε.)

«3. Οι ακόλουθες δαπάνες εκπίπτουν με τις παρακάτω προϋποθέσεις:
α) Αν ο εκμισθωτής ή ο παραχωρών είναι φυσικό πρόσωπο εκπίπτει ποσοστό πέντε τοις εκατό (5%) για δαπάνες επισκευής, συντήρησης, ανακαίνισης ή άλλες πάγιες και λειτουργικές δαπάνες του ακινήτου».

■ Εισφορά αλληλεγγύης

Σύμφωνα με τις νέες  διατάξεις του άρθρου 298 του ν. 4738/2020 (βλ. σχετική εγκύκλιο Ε.2204/2020) η εισφορά αλληλεγγύης για το εισόδημα από ακίνητα δε θα επιβληθεί κατά το φορολογικό έτος 2020. Το 2021, εάν δεν αλλάξει το καθεστώς, το εισόδημα από ακίνητα επιβαρύνεται κανονικά με εισφορά αλληλεγγύης.

■ Δε συνιστά εισόδημα το μη εισπραχθέν μίσθωμα

Σύμφωνα με τις παρ. 1 και 2 του 13 του ν. 4690/2020 ισχύουν τα εξής:
1. Στο άρθρο 72 του ν. 4172/2013 (Α΄ 167) προστίθεται παρ. 42 ως εξής:

«42. Δεν συνιστά εισόδημα και δεν υπόκειται σε φόρο εισοδήματος και ειδική εισφορά αλληλεγγύης του άρθρου 43 Α του Κ.Φ.Ε. το ποσό του μισθώματος που δεν εισπράχθηκε ή δεν εισπράττεται κατ’ επιταγή νόμου στο πλαίσιο αντιμετώπισης των επιπτώσεων του κορωνοϊού COVID-19, για όλους τους μήνες που ίσχυσε ή θα ισχύσει το μέτρο μειωμένης καταβολής επί του μηνιαίου μισθώματος σε ποσοστό σαράντα τοις εκατό (40%)».

2. α. Τα φυσικά πρόσωπα της παρ. 42 του άρθρου 72 του ν. 4172/2013 (Α΄ 167), εφόσον εισέπραξαν μειωμένο μίσθωμα κατά τουλάχιστον σαράντα τοις εκατό (40%) ή εφόσον εισέπραξαν, κατόπιν συμφωνίας, μειωμένο μίσθωμα κατά τουλάχιστον τριάντα τοις εκατό (30%), σύμφωνα με διατάξεις στο πλαίσιο αντιμετώπισης των επιπτώσεων του κορωνοϊού COVID-19, έχουν δικαίωμα έκπτωσης ποσού ίσου με ποσοστό είκοσι τοις εκατό (20%) επί του εξήντα τοις εκατό (60%) των μισθωμάτων των μηνών αυτών λογιζομένων πριν την ως άνω μείωση, από οφειλές με καταληκτική ημερομηνία καταβολής προς τη φορολογική αρχή από τις 31.7.2020 και μετά, πλην των οφειλών από ρυθμίσεις ή διευκολύνσεις τμηματικής καταβολής, οφειλών υπέρ αλλοδαπού δημοσίου και από ανάκτηση κρατικών ενισχύσεων.
Στα ως άνω φυσικά πρόσωπα, τα οποία από τον μήνα Νοέμβριο 2020 και εφεξής, εισπράττουν μειωμένο μίσθωμα κατά σαράντα τοις εκατό (40%), σύμφωνα με διατάξεις στο πλαίσιο της αντιμετώπισης των επιπτώσεων του κορωνοϊού COVID-19, αντί της έκπτωσης του προηγούμενου εδαφίου καταβάλλεται στον τραπεζικό λογαριασμό, που έχει γνωστοποιηθεί στη διαδικτυακή πύλη www.aade.gr της Α.Α.Δ.Ε. στο περιβάλλον TAXISnet, ποσό ίσο με το ήμισυ της μείωσης των μισθωμάτων των μηνών αυτών σε βάρος των πιστώσεων του ΑΛΕ 2910601058 «Πιστώσεις για δράσεις που σχετίζονται με την υλοποίηση μέτρων αντιμετώπισης των αρνητικών συνεπειών του κορωνοϊού» του ΕΦ 1023-711-0000000 «Γενικές Κρατικές Δαπάνες» του Υπουργείου Οικονομικών.
β. Το ποσό της περ. α΄ που καταβάλλεται στους λογαριασμούς των δικαιούχων, δεν εμπίπτει σε καμία κατηγορία εισοδήματος, δεν υπόκειται σε οποιονδήποτε φόρο, τέλος, εισφορά ή άλλη κράτηση υπέρ του Δημοσίου, συμπεριλαμβανομένης και της ειδικής εισφοράς αλληλεγγύης του άρθρου 43A του ν. 4172/2013, είναι ανεκχώρητο και ακατάσχετο στα χέρια του Δημοσίου ή τρίτων, κατά παρέκκλιση κάθε άλλης αντίθετης γενικής ή ειδικής διάταξης, δεν δεσμεύεται και δεν συμψηφίζεται με βεβαιωμένα χρέη προς το Δημόσιο, τα νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου, τους Οργανισμούς Τοπικής Αυτοδιοίκησης, τα νομικά πρόσωπα των τελευταίων, τα ασφαλιστικά ταμεία και τα πιστωτικά ιδρύματα.

γ. Με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών, μετά από εισήγηση του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε., δύναται να καθορίζονται οι ειδικότερες διαδικαστικές προϋποθέσεις, η διασταύρωση των στοιχείων, η διαδικασία καταβολής και κάθε άλλο θέμα για την εφαρμογή του παρόντος».

■ Αφορολόγητο το ήμισυ της μείωσης των μισθωμάτων που θα λάβουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων για τον Νοέμβριο και Δεκέμβριο

Με το άρθρο 54 του ν.4758/2020 ορίζεται ότι το ποσό της επιστροφής του ημίσεος της μείωσης των μισθωμάτων, σύμφωνα με τις προβλεπόμενες διατάξεις στο πλαίσιο αντιμετώπισης των επιπτώσεων του κορωνοϊού COV1D-19, είναι αφορολόγητο, ανεκχώρητο και ακατάσχετο στα χέρια του Δημοσίου ή τρίτων, δεν δεσμεύεται, και δεν συμψηφίζεται με βεβαιωμένα χρέη προς το Δημόσιο, τα νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου, τους Ο.Τ.Α., τα νομικά πρόσωπα των τελευταίων, τα ασφαλιστικά ταμεία και τα πιστωτικά ιδρύματα.

Το ποσό που θα λάβουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων για τη μείωση των μισθωμάτων αφορά τις μειώσεις μισθώματος μηνός Νοεμβρίου και του Δεκεμβρίου.